Signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), c’est, en principe, s’engager dans un cadre juridique particulièrement protecteur. Garanties de livraison, d’assurance et de remboursement : le législateur a institué un véritable « filet de sécurité » au profit du maître d’ouvrage.

Mais que se passe-t-il lorsque le constructeur n’a pas souscrit les garanties obligatoires exigées par la loi ? Derrière ce manquement, loin d’être anodin, se cachent des risques financiers et juridiques majeurs.

Quelles sont les garanties obligatoires dans un CCMI ?

Le constructeur est tenu de souscrire plusieurs garanties obligatoires : la garantie de remboursement, la garantie de livraison et la garantie décennale.

La garantie de remboursement a vocation à protéger le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Elle peut être mobilisée lorsque le constructeur a perçu des acomptes avant le commencement des travaux. En cas de défaillance du constructeur, cette garantie permet au maître d’ouvrage d’obtenir le remboursement des sommes versées.

La garantie de livraison, quant à elle, protège l’acquéreur pendant toute la durée des travaux. Elle permet la poursuite du chantier malgré la défaillance du constructeur. Le garant désigne alors un mandataire chargé de faire exécuter les travaux afin que la maison soit livrée dans les délais et au prix convenus.

Enfin, la garantie décennale intervient après la réception des travaux, lorsqu’apparaissent des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Comment est sanctionné le défaut d’assurance du constructeur en CCMI ?

Le défaut de souscription de la garantie de remboursement est sanctionné pénalement par le Code de la construction et de l’habitation. L’article L. 241-1 prévoit une peine de deux ans d’emprisonnement et de 9 000 euros d’amende.

S’agissant de la garantie de livraison, l’article L. 241-8 du même Code prévoit également une peine de deux ans d’emprisonnement, assortie d’une amende de 300 000 euros, en cas de défaut de souscription.

Enfin, le défaut d’assurance décennale est sanctionné par le Code des assurances, qui prévoit une peine de six mois d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende.

Comment réagir lorsque le constructeur n’a pas souscrit les garanties obligatoires ?

Un constructeur non assuré constitue une source d’insécurité majeure pour le maître d’ouvrage. En cas de défaillance du constructeur, ce dernier se retrouve privé des mécanismes de protection légaux.

La responsabilité de la société de construction peut naturellement être engagée afin d’obtenir réparation des préjudices résultant du défaut d’assurance. En cas de désordres affectant l’ouvrage, la société demeure personnellement tenue de financer les travaux de réparation.

La responsabilité personnelle du dirigeant peut également être recherchée. Les juridictions considèrent de manière constante que le défaut de souscription de l’assurance décennale constitue une faute séparable des fonctions du dirigeant, justifiant l’engagement de sa responsabilité personnelle (Cass. civ. 3e, 10 mars 2016, n° 14-15.326).

Il en va de même lorsque le dirigeant s’abstient de faire souscrire la garantie de livraison destinée à protéger le maître d’ouvrage en cas de défaillance du constructeur en cours de chantier (Cass. civ. 3e, 9 juillet 2020, n° 18-21.552).

En cas de constructeur non assuré, il est fortement recommandé de se tourner vers un avocat rompu à l’exercice du droit de la construction à l’instar du cabinet Brocard Gire Avocats qui pourra vous épauler dans vos projets tant en conseil qu’en contentieux.