Le retrait d’un permis de construire constitue une mesure particulièrement sensible, dès lors qu’il remet en cause une autorisation déjà accordée.
Le respect des délais applicables conditionne la légalité de cette décision, tout en assurant la sécurité juridique du bénéficiaire comme celle des tiers.
Déterminer à quel moment l’administration peut encore revenir sur son propre acte, et à partir de quand le permis devient définitivement acquis, est donc essentiel.
Pour quels délais et motifs le permis de construire peut-il être retiré ?
L’article L.424-5 du Code de l’urbanisme permet aux communes de revenir sur les décisions d’octroi de permis de construire, qu’il soit tacite ou explicite. Ce retrait n’est possible que lorsque deux conditions cumulatives sont réunies :
- L’autorisation délivrée est illégale ;
- La décision de retrait intervient moins de trois mois après la délivrance du permis.
Le Code de l’urbanisme ne distingue pas les types d’illégalité, afin d’englober toute situation dans laquelle l’autorisation serait irrégulière.
Ainsi, le retrait peut résulter du non-respect des règles d’urbanisme (occupation des sols, sécurité, environnement…).
Une fois le délai de trois mois expiré, le permis ne peut être retiré que sur demande expresse de son bénéficiaire. Toutefois, en cas de fraude du pétitionnaire, le retrait est possible sans condition de délai en vertu de l’adage « Fraus omnia corrumpit ».
À titre informatif, cette règle s’applique également en matière de déclaration préalable.
La procédure de retrait du permis de construire
Le retrait d’une autorisation d’urbanisme n’est pas une décision discrétionnaire : une procédure contradictoire doit être mise en œuvre afin de permettre au bénéficiaire de présenter ses observations.
Les articles L.121-1 et L.121-2 du Code des relations entre le public et l’administration encadrent cette procédure préalable, garantissant le respect du contradictoire.
Le bénéficiaire peut présenter des observations écrites ou orales, et se faire assister par un conseil ou mandataire, notamment un avocat en droit de l’urbanisme.
Il doit impérativement pouvoir formuler des observations orales s’il le souhaite, sous peine pour l’administration de commettre une erreur de droit (CE, 12/06/2023, n°465241).
La décision de retrait devra ensuite être motivée en fait et en droit.
Attention : en cas de permis tacite, le Conseil d’État (CE, 19/08/2025, n°496157) a admis que le retrait peut intervenir sans procédure contradictoire préalable lorsque l’autorisation méconnaît une règle objective du PLU ne nécessitant aucune appréciation des faits.
Comment réagir face au retrait du permis de construire ?
Si le retrait est prononcé, le permis est réputé n’avoir jamais existé. Le pétitionnaire devra, le cas échéant, stopper les travaux et démolir les constructions.
Deux options s’offrent à lui :
- Déposer un nouveau permis de construire ;
- Exercer un recours contre la décision de retrait.
Si les travaux n’ont pas débuté, une nouvelle demande peut être déposée en corrigeant les irrégularités relevées. Si les travaux ont déjà commencé, des adaptations peuvent permettre de régulariser le projet.
Enfin, un recours devant le tribunal administratif peut être formé afin de contester la légalité du retrait, notamment en invoquant une erreur de droit.
En cas de décision de retrait, il est fortement recommandé de se tourner vers un avocat rompu à l’exercice du droit de l’urbanisme à l’instar du cabinet Brocard Gire Avocats qui pourra vous épauler dans vos projets tant en conseil qu’en contentieux.