L’achat d’un terrain ne garantit jamais, à lui seul, la possibilité d’y réaliser une construction.
Le zonage établi par le plan local d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique, les risques naturels, la desserte par les réseaux ou encore un futur projet d’aménagement, sont autant d’élémentsqui peuvent restreindre considérablement son usage.
Le certificat d’urbanisme devient alors un instrument préalable de sécurisation qui, sans valoir autorisation de construire, permet à l’acquéreur de recueillir une information officielle sur la situation juridique de la parcelle en plus d’obtenir une première appréciation de la faisabilité de son projet immobilier.
Deux certificats d’urbanisme aux fonctions différentes
Deux catégories de certificats peuvent être distinguées.
Le certificat d’urbanisme d’information, dit « CUa », indique notamment :
- Les dispositions d’urbanisme applicables au terrain ;
- Les limitations administratives au droit de propriété ;
- Les taxes et participations d’urbanisme ;
- L’existence éventuelle d’un droit de préemption.
Le CUa permet ainsi de connaître le zonage de la parcelle, les principales règles du plan local d’urbanisme et les servitudes susceptibles d’affecter son utilisation.
Le certificat d’urbanisme opérationnel, dit « CUb », va plus loin, puisque lorsque la demande décrit la nature de l’opération envisagée, la destination des bâtiments et leur implantation approximative, l’administration précise si le terrain peut être utilisé pour ce projet. Elle fournit également des indications sur les équipements publics existants ou prévus, tels que les réseaux d’eau, d’électricité ou d’assainissement.
Le certificat opérationnel est généralement plus instructif pour un acquéreur qui souhaite construire, diviser une parcelle ou transformer un bâtiment existant.
Vérifier la faisabilité du projet avant de s’engager
Un terrain présenté comme constructible peut être soumis à des contraintes comme un recul obligatoire, une emprise au sol limitée, une hauteur maximale de construction, un accès insuffisant, une protection patrimoniale, etc.
Le certificat d’urbanisme offre la possibilité d’identifier précocement certains obstacles, et peut également signaler qu’un sursis à statuer serait susceptible d’être opposé à une future demande de permis de construire, notamment lorsqu’un document d’urbanisme est en cours d’élaboration ou qu’une opération publique est projetée.
Son obtention peut donc éclairer la négociation du prix et justifier que soit spécifiée, dans la promesse de vente, une condition suspensive tenant à la délivrance d’un certificat d’urbanisme positif ou à l’obtention ultérieure d’un permis de construire.
Stabiliser temporairement les règles applicables
Le certificat d’urbanisme a une durée de validité de dix-huit mois, de sorte que lorsqu’une demande d’autorisation d’urbanisme ou une déclaration préalable est déposée durant cette période, les règles d’urbanisme, les limitations administratives et le régime des taxes existant à la date du certificat ne peuvent, en principe, être remis en cause.
Les règles destinées à préserver la sécurité ou la salubrité publique sont quant à elles immédiatement applicables.
La validité du certificat peut être prorogée par périodes d’une année si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes et le régime fiscal applicable au terrain n’ont pas évolué, par présentation d’une demande, au moins deux mois avant l’expiration du certificat.